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모텔 경매 낙찰은 쉽지만 빠지기 쉬운 함정

모텔을 경매로 취득할 때 특별한 주의룔 요한다. 모텔은 한 건축물 안에 독립적으로 사용 가능한 수십 개의 객실로 구성되어 있다는 물리적인 특성과 그 허가 절차가 까다롭다는 법률적 특성 때문에 낙찰 후 함정에 빠질 수 있다. 대부분 문제는 낙찰 후 명도의 과정에서 발생한다.

전 소유자나 임차인을 상대로 인도명령을 신청하고 강제집행을 할 때 장기 투숙자가 투숙해 있는 객실에 대해서는 강제집행을 할 수 없다. 장기 투숙객은 인도명령의 대상에 포함돼 있지 않기 때문이다. 일일히 그들을 만나 이 사실을 알리고 선불된 객실료를 환불해주고 잘 끝내면 문제 없지만 만약 그 장기 투숙객들이 전 소유자나 임차인이 명도를 방해해 합의금을 뜯어내려는 목적으로 각 객실에 심어 놓은 위장 투숙객이라면 문제는 심각해질 수밖에 없다.

명도의 과정에서 전 소유자나 임차인이 쥐고 있는 칼자루는 또 있다. 바로 모텔 영업 허가권이다. 매매계약으로 모텔을 취득했다면 부동산 매매가격에 영업권의 양도비용도 포함해 함께 인수받는 것이 관례지만 경매는 사정이 다르다. 기존의 허가권자가 폐업하지 않으면 동일 부동산에 중복적으로 새로 영업허가는 받을 수 없다. 실제로 경매로 모텔을 잃은 전 소유자들이 이 영업권을 협상의 무기로 삼아 다른 경매 부동산에 비해 지나치게 많은 합의금을 받아내곤 한다. 이 때 영업권을 말소시키는 방법이 있지만, 문제는 새로 모텔 영업허가를 받는 절차가 까다롭고 비용도 만만치 않다는 점이다. 더욱이 모텔 영업허가가 불가한 지역이라면 전 소유자의 터무니없는 조건을 받아들일 수 밖에 없다. 최근 모텔을 경매로 취득해 운영 수익을 노리는 사람들이 많은데 이 같은 함정을 주의해야 한다.