약 한달 전 인천에 있는 모텔을 사들여 현재 운영중입니다. 처음에는 리모델링 공사도 마쳐 시설도 깨끗하고 외국인 손님도 많아서 서둘러 매매계약을 했는데, 운영을 하다보니 3층 전 객실에서 천장에 물이 새는 것이었습니다. 설비 전문가에게 연락하니 수리비용이 최소 2,000만원 이상이 든다고 합니다. 나중에 알고 보니 모텔 주인은 누수가 있을 것을 알고 4층 객실은 당분간 비워둔 상태에서 운영을 해왔다고 합니다. 전 매도인에게 수리비용을 청구할 수 있는지 궁금합니다.

 

결론적부터 말씀을 드리자면, 의뢰인은 모텔에 물이 샌다는 문제를 안지 6개월 이내라면 전 매도인에게 수리비용을 청구할 수 있습니다. 이는 전 매도인과 작성한 계약서에 이에 대해 특별히 규정하고 있지 않는다는 점을 전제로 합니다. 특별히 규정하고 있는 경우 계약서의 조항이 우선적으로 적용됩니다. 따라서 계약서를 주의 깊게 살펴보셔야 합니다. 영업을 하기 위해 모텔을 사는 행위는 상행위에 해당하기 때문에 상법이 적용됩니다. 이 경우 모텔을 인도받은 때부터 6개월이 지났다면 의뢰인이 누수가 있을 것이라는 점을 알았는지 상관없이 원칙적으로는 전 매도인에게 수리비용을 청구할 수 없습니다. (상법 제69조제 1항) 그런데 모텔 주인이 누수가 있을 것을 알고 4층 객실을 비워둔 상태에서 운영을 해왔다는 점을 볼 때, 고의로 그 사실을 알리지 않고 의뢰인에게 모텔을 팔았다고 볼 수 있습니다. (다만 의뢰인이 전 매도인에게 책임을 추궁하실 때 이점을 명확히 강조하셔야 합니다) 따라서 상법이 아닌 민법이 적용된다고 봅니다. 그렇다면 건물에 물이 샌다는 문제를 아신 날부터 6개월 이내에 전 매도인에게 수리비용을 청구할 수 있게 됩니다. 의뢰인이 문의하신 “현재 발생하고 있는 누수” 문제는 목적물에 내재되어 있던 하자로 보이고, 의뢰인이 말씀하신대로 매수 후에 비로소 발생한 하자라고는 보이지 않습니다. 하자가 매매 당시에는 존재하지 않았다거나, 하자가 존재함을 매수인이 과실로 몰랐던 경우(민법 제 580조 단서 참고)에는 하자담보책임이 부정될 여지가 있기 때문에 매매 당시에 존재했는지 여부가 문제되는 것입니다. 의뢰인의 경우에는 “누수”의 문제이기 때문에 “매매 당시에도 존재”한 하자로 인정할 수 있고, 모텔 매수 시 눈으로 확인할 수 있는문제라고 보기 어렵기 때문에(“과실의 부정”), 민법 580조가 규정하는 하자담보책임을 물을 수 있는 사안이라고 보입니다. 조문을 보시면, 매수인이 매도인에게 하자담보책임을 묻기 위해서는 이를 안 날로부터 6개월 이내에 행사하여야 합니다. (민법 제 582조) 권리행사기간이 6개월이므로 청구가 가능한 사안입니다.

 

 

[민법 580조 매도인의 하자담보책임]

매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 575조 1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.

 

[민법 575조]
매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.

 

[민법 582조]
전 2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6개월 내에 행사하여야 한다.

 

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